Nouvelles règlementations locatives à Grenoble : tout savoir sur l’encadrement des loyers et le permis de louer
Grenoble, comme de nombreuses autres villes françaises, fait face à des défis importants en matière de logement, notamment le manque de logement locatif pour tous, qualité de l’habitat et lutte contre les marchands de sommeil. Pour répondre à ces enjeux, deux mesures viennent bouleverser les pratiques locatives : l’encadrement des loyers et l’introduction du « permis de louer ».
Le permis de louer : une nouvelle contrainte pour les propriétaires
Depuis le 1er juillet 2024, un permis de louer est désormais exigé pour les locations de logement du parc privé nus ou meublés de courte ou longue durée dans deux quartiers de Grenoble, notamment les quais Saint-Laurent et le quartier Jean Jaurès-Gabriel-Péri-Alsace Lorraine. Il s’inspire de dispositifs similaires mis en place à Saint-Marcellin, Voiron ou La Tour-du-Pin et récemment à Vienne. Cette mesure oblige les propriétaires à soumettre une demande d’autorisation préalable de mise en location (APML) à la mairie, avant de signer tout bail.
Une visite de contrôle peut être effectuée par la mairie et si des travaux sont nécessaires pour garantir la conformité, la sécurité et la salubrité du logement, ceux-ci devront être réalisés avant la mise en location. En cas de non-respect de cette procédure, les propriétaires risquent des amendes pouvant atteindre 15000 € et une interdiction de louer leur bien.
Bien que ce dispositif vise à améliorer la qualité du parc locatif, en particulier dans les secteurs les plus anciens et vétustes de la ville, il a également suscité des préoccupations parmi les professionnels de l’immobilier, certains redoutant des retards dans la mise en location et des pertes financières liées à l’obligation de passer par cette procédure administrative.
Plus d’infos sur ce dispositif ici : https://www.grenoble.fr/demarche/1275/659-permis-de-louer.htm
La chambre syndicale FNAIM de l’Isère demande depuis le début de la mise en place de ce dispositif que les propriétaires sous mandat de gestion par un agent immobilier, régisseur, porteurs de la carte G de gestion, soient exonérés de cette obligation déclarative du PERMIS DE LOUER, compte tenu qu’ils assument déjà la responsabilité du respect des normes et de sécurité des logements qu’ils gèrent.
L’encadrement des loyers : un plafond bientôt fixé
Parallèlement, l’encadrement des loyers fera très probablement son entrée dans la métropole Grenobloise d’ici le début d’année 2025. Ce dispositif, sera acté par un arrêté préfectoral à venir et il s’appliquera à un très grand nombre de communes de l’agglomération.
L’encadrement des loyers fixera 3 types de loyers (€/m²) aux nouveaux baux :
- Le loyer de référence : le loyer « normal » auquel il est recommandé de se conformer.
- Le loyer de référence majoré : le loyer maximum au-dessus duquel il est interdit d’aller (sauf en cas de complément de loyer).
- Le loyer de référence minoré : un minimum sous lequel le loyer ne doit pas tomber
Le loyer d’un nouveau bail doit se situer entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré.
Le complément de loyer
Dans certains cas, un propriétaire peut ajouter un complément de loyer si le logement présente des caractéristiques particulières de confort ou de localisation qui le justifient (par exemple, une terrasse ou une vue exceptionnelle). Ce complément doit être clairement mentionné dans le bail et justifié par des caractéristiques spécifiques du logement qui ne sont pas prises en compte par le loyer de référence.
Les sanctions en cas de non-respect
Si le propriétaire ne respecte pas l’encadrement et fixe un loyer trop élevé, le locataire peut contester le loyer en saisissant la Commission départementale de conciliation ou en engageant une action en justice. En cas de manquement, le propriétaire peut être condamné à rembourser le trop-perçu et même à payer une amende.
Cette mesure vise à limiter les hausses de loyers excessives et à protéger les locataires contre une inflation incontrôlée des prix. Les loyers devront être fixés dans des limites précises et seront réévalués chaque année, afin de maintenir l’équilibre entre l’offre et la demande tout en veillant à préserver la rentabilité des investissements locatifs. Si ces plafonds ne sont pas respectés, les locataires pourront saisir la commission départementale de conciliation des rapports locatifs, une nouvelle instance dédiée à résoudre ces conflits.
Une régulation nécessaire mais délicate
Si l’encadrement des loyers et le permis de louer sont des mesures visant à améliorer la qualité de vie des locataires du parc locatif privé, elles viennent avec leurs propres défis. Les propriétaires devront s’adapter à ces nouvelles règles, qui pourraient avoir un impact sur la rentabilité de leurs investissements. L’anticipation des travaux de rénovation énergétique, notamment pour éviter la classification des logements en catégories G et F, devient donc primordiale.
De leur côté, les locataires bénéficieront d’une plus grande transparence sur les prix et d’une meilleure qualité de l’habitat. Toutefois, une application trop stricte pourrait aussi limiter l’offre de logements disponibles, comme l’ont prédit certains professionnels de l’immobilier.
Dans un contexte de marché locatif tendu, ces deux mesures sont perçues comme des solutions nécessaires, toutefois, elles pourraient aussi entraîner des déséquilibres si elles ne sont pas ajustées en fonction de la réalité du marché. Les prochains mois seront déterminants pour évaluer l’efficacité de ces dispositifs et leur impact sur l’offre du marché locatif du parc privé de nos territoires.
